Družstevní byty v Česku
Družstevní bydlení se v České republice těší dlouholeté tradici. Například Prostějov je prošpikován družstevními domy a byty.
Na začátek je důležité říct, že v případě koupi družstevního bytu si nekupujete samotný byt, ale pouze tzv. podíl v družstvu. Tudíž vzniká pouze právo k nájmu daného družstevního bytu.
Členové družstva platí nájemné, ve kterém jsou zahrnuty poplatky za služby a fond oprav. Fond oprav se stanovuje na základě velikosti bytu. U některých družstevních bytů se splácí tzv. anuita. Což je dluh, který vznikl družstvu při výstavbě neb koupi domu.
Řekněme si jaké jsou výhody a nevýhody družstevního bydlení.
Výhody družstevního bytu
– Ceny družstevních bytů jsou levnější než ty v osobním vlastnictví. V Olomouckém kraji se tyto ceny liší až o 10-20 % procent.
– Při prodeji družstevního bytu je tento proces velmi jednoduchý a časově nenáročný. Při prodeji svého podílu družstvu jen písemně oznámíte, že prodáváte svůj družstevní podíl. Nic se nevkládá na katastr nemovitostí, jelikož na katastru jako majitel figuruje družstvo.
– V případě, že Váš soused má v bytě podnájemníka a ten nepřiměřeně obtěžuje ostatní obyvatele bytového domu. Je možné razantně zakročit. Družstvo vyzve podílového vlastníka, aby podnájemníka usměrnil. V případě, že tak neučiní, muže družstvo sousedovi družstevní podíl odebrat a tím přijde o svůj byt.
Nevýhody družstevního bydlení
– Družstevním bytem resp. družstevním podílem nelze ručit. To znamená, že si na byt samotný nevezmete hypotéku. Existuje výjimka. Pokud se družstvo zaručí, že byt převede do osobního vlastnictví do jednoho roku, je možné hypotéku získat. Další možnost, jak získat hypotéku na koupi družstevního bytu je ta, že budete ručit jinou nemovitostí. Jak je to s hypotékami si můžete přečíst v mém článku.
– Pokud byt chcete koupit jako investiční. Tak si před koupí pečivě přečtěte stanovy družstva. Jelikož družstvo jako takové může určovat, zda bude možné a za jakých podmínek byty pronajímat.
– V případě rekonstrukce družstevního bytu musíte požádat družstvo o povolení stou to rekonstrukcí. Před rekonstrukcí si projdete stanovy družstva. Tam by měly být zakotveny podmínky schválení stavebních úprav a jejích bližší specifikace.
– O byty v družstevním vlastnictví není tak velký zájem jako o ty v osobním.
Rozdíly mezi osobním vlastnictvím a družstevním podíle v bytovém družstvě (dále BD)
Rozdíl ve vlastnictví
Nemovitost– jsem skutečným vlastníkem nemovitosti (byt, dům, pozemek)
BD – vlastním členský podíl v bytovém družstvu a k bytu mám nájemní právo
Rozdíl v evidenci vlastnictví
Nemovitost– jste evidovaní v katastru nemovitostí jako vlastním, majitel nemovitosti
BD – neexistuje veřejný seznam evidující družstevní podíly. V obchodním rejstříku se evidují pouze bytová družstva jako právnické osoby, nikoliv informace o jednotlivých členech družstva
Rozdíl v možnostech nakládat s tímto vlastnictvím
Nemovitost – dispoziční práva jsou dána pevně zákonem
BD – dispoziční práva s členským podílem jsou upravená ve stanovách družstva, přičemž stanovy nejsou pro všechna družstva stejná.
Rozdíl v daňových povinnostech
Nemovitost – vlastník hradí daň z nemovitosti
– prodej podléhá dani z příjmu
BD – člen družstva nehradí daň z nemovitosti,
– prodej podléhá dani z příjmu
Rozdíl při financování koupě bytu
Nemovitost – můžete si vzít hypoteční úvěr a danou nemovitost dát jako zástavu
BD – nelze financovat hypotečním úvěrem
Rozdíly v zatížení věcí právy třetích osob
Nemovitost – lze zatížit smluvními právy třetích osob jako je věcné břemeno
BD – družstevní podíl nelze zatížit věcným břemenem, např. dožití či výměnku
Rozdíl při převodu vlastnictví
Nemovitost – povinnost předat PENB
– převod probíhá vkladem vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí (správní poplatek 2.000 Kč)
– převod probíhá cca 30 dnů, kupující nabývá vlastnictví zpětně ke dni podání návrhu.
BD
– nepředává se PENB
– převod probíhá oznámením převodu představenstvu bytového družstva (poplatek dle stanov BD)
– převod proběhne okamžikem oznámení družstvu.
Financování koupě nemovitosti
I koupě družstevního podílu lze financovat hypotečním úvěrem. Ale podmínky schválení takového úvěru jsou poměrně přísné. Obvykle jedna z podmínek je ta, že musí jít převést družstevní byt do roku do osobního vlastnictví. Tuhle možnost by Vám měl sdělit předseda družstva.
Takže tady opravdu vidíte, že nic není černé nebo bílé. Dobrý realitní makléř by měl umět zájemci o koupi ukázat výhody a nevýhody a společně najít optimální řešení jeho dané situace.
Potřebujete poradit s financováním vašeho bydlení, oslovte svého hypotečního poradce. Hypoteční poradce má vždy lepší podmínky od banky než vy jako koncový zákazník.
Neznáte dobrého hypotečního poradce? Zavolejte mi, doporučím Vám poradce s kterým spolupracuji a dám za něho ruku do ohně.
Moje další články najdete na mé, blogu.
Nebo můžete mrknout co aktuálně nabízím za nemovitosti.
A zde, co nabízí mí kolegové z Ostrovrealit.
